למה צריך עורך דין בקניית דירה או מכירת דירה?
האתגר הגדול של עורך הדין, מעבר להכנת הסכם מותאם באופן ספציפי שמשלב את צרכי הצד המוכר עם יכולות הצד הרוכש, הוא לחזות מה יכול להשתבש עד להשלמת העסקה ברישום, ולתת לכך מענה משפטי בהסכם.
עסקאות במקרקעין הינן עסקאות מורכבת אשר דורשות הבנה רחבה בתחומי הדין, המימון והמיסוי. בתחום זה אין עסקה אחת דומה לשניה וכל עסקה מעמידה בפני עורך הדין מספר אתגרים איתם הוא נדרש להתמודד:
-
הבנת כלל פרטי העסקה, גם מצד המוכר וגם מצד הקונה, ולהצליח לשלב בין הצרכים והמגבלות של הצדדים כך עסקה תוכל לצאת אל הפועל.
-
לאסוף פרטים על הנכס ממקורות רבים ( עירייה, טאבו, חברה משכנת, רשות מקרקעי ישראל, קבלן, רשם המשכונות וכו') כך שתמונת הבעלות והזכויות בנכס תהיה מלאה וברורה וניתן יהיה להעביר את הנכס מרשות המוכר לידי הקונה.
-
העסקה מתבצעת בשלבים בהם קצב העברת הזכויות בנכס אינו זהה לקצב העברת התמורה בגין הנכס ועל עורך הדין ליצור מנגנונים שיבטיחו את הצדדים בכל רגע נתון בעסקה ויאפשרו את סיומה על פי ההסכם.
מתי צריך להתקשר עם עורך הדין?
לפני שהולכים לראות דירות או לפני שמתחילים את תהליך המכירה כדאי לדבר עם עורך דין ולקבל כמה הנחיות ראשוניות מה לשאול ומה להגיד רגע לפני שלוחצים ידיים ואומרים "דבר עם עורכת הדין שלי"
יש חשיבות גדולה לתנאים הראשוניים שהקונה והמוכר סוגרים בניהם, רגע לפני שאנשי המקצוע נכנסים לתמונה ולכן חשוב להתכונן מראש ולהבין מה לסכם בשלב זה ומה להשאיר לעורכי הדין.
נעים להכיר, עורכת דין ונוטריון הגר ורד – בלייר, בשנים האחרונות ליוויתי עשרות רבות של משפחות בדרך לעסקת מקרקעין מוצלחת. משרדי בעל ניסיון רב בעסקאות של מכירת דירה, רכישת דירה, קניית דירה מקבלן, קניה ומכירה של נכסים מסחריים, דירות בפרוייקטים של תמ"א 38 ועוד.
החוכמה תמיד לזכור שאתה מלווה בעסקה אנשים, בייחוד כאשר מדובר במשפחות שקונות את ביתם הפרטי ולכן חשוב שבנקודה משמעותית זו מי שילווה אתכם יראה את האנשים שמאחורי המספרים ותוכלו לסמוך עליו שידריך אתכם ויוביל אותכם בצורה בטוחה ורגועה בדרך להשלמת העסקה.
מה קורה בין לחיצת הידיים לחתימה על ההסכם?
עורך הדין מקבל את מתווה העסקה שסוכם בין הצדדים וכעת הוא צריך לאסוף נתונים אודות הבעלות והזכויות בנכס, להבין את יכולות המימון ותזרים המזומנים של כל צד וכן את עוגני הזמן בדרך להשלמת העסקה. לאחר שיש בידיו את מלוא הפרטים הוא דן עם עורך הדין של הצד השני כדי להתאים בין הצרכים והמגבלות של הצדדים וליצור הסכם שיבטיח את הצדדים ותפור בדיוק לצרכיהם ("Tailor made").
כבר בשלב זה עורכי הדין צריכים לחזות מה יכול להשתבש ולהכניס הסדרים מתאימים להסכם כדי שיבטיחו את סיום העסקה גם במקרים כאלו.
מה קורה לאחר החתימה על ההסכם ?
שלב זה הינו הרגיש והמסוכן ביותר כאשר הקונה מתחיל להעביר כספים לפני שקיבל זכויות תואמות בנכס והמוכר מתחיל בהעברת הזכויות לפני שקיבל את כל התשלומים. עורכי הדין של הצדדים מפקחים על העברת הכסף והזכויות ודואגים לכך שהעסקה תתקדם בהתאם למתווה שסוכם, באופן בטוח עד להשלמת העסקה.
אז מה יכול להשתבש?
מה לא! כמות המשתנים הרבה בין סוג הנכס (דירה, בית, פרטי / עסקי, מקבלן וכו), אילו זכויות (בעלות, חכירה, איגוד מקרקעין, בית משותף וכו), זהות הצדדים (אנשים, חברה, נאמנות, מיופה כח), אופן המימון והתזרים, בנק מלווה ועוד ועוד גורמים לכך שמספר רב של דברים יכולים להשתבש (ועל זה נרחיב וניתן דוגמאות בפעם אחרת), עורך הדין לא עורך את ההסכם אלא כאן כדי ללוות אתכם בעסקה ולזכור תמיד שמאחורי המספרים מדובר באנשים.